Rinnovo del contratto di locazione: come funziona?

Cosa succede alla scadenza del contratto di locazione? Alcuni pratici consigli

Per contratto di locazione si intende un contratto con il quale un soggetto, detto locatore, si impegna a dare in godimento un bene, mobile o immobile, in favore di un altro soggetto, detto locatario o conduttore, dietro il pagamento di un determinato canone.

Spesso si utilizzano indistintamente i termini rinnovo e proroga, ma è doveroso precisare che sono concetti diversi. Il rinnovo di un contratto di locazione può anche avere condizioni diverse da quello stipulato in precedenza con gli stessi inquilini. La proroga invece prevede il prolungamento del contratto in essere oltre il termine della locazione senza apportare modifiche.

Quando si parla di un contratto che ha come oggetto un immobile a uso abitativo, esistono due diverse forme di locazione: 4+4 e 3+2.

A voler essere precisi esiste anche la possibilità di siglare un contratto di locazione transitorio, ma in questo caso il rinnovo non è possibile alla scadenza: se persistono i requisiti di “transitorietà”, il conduttore deve darne comunicazione al padrone di casa tramite raccomandata a/r per continuare l’affitto transitorio, altrimenti, se l’inquilino continua ad abitare l’immobile, il contratto transitorio si trasforma automaticamente in uno ordinario 4+4.

Contratti di locazione 4+4

Prevedono una durata minima di 4 anni, al termine dei quali il contratto può essere prorogato o rinnovato.

Come abbiamo detto, la proroga consiste in un prolungamento di altri 4 anni del contratto già esistente, senza che ne venga modificato il contenuto.

Nell’ambito della locazione 4+4, l’inquilino può chiedere la disdetta comunicando la sua intenzione con un preavviso di almeno 6 mesi; invece il proprietario può decidere di non rinnovare il contratto dopo i primi 4 anni solo in alcuni casi previsti dalla legge e comunque rispettando il preavviso di almeno 6 mesi, inviando una comunicazione motivata al conduttore dell’immobile.

Se invece si intende mantenere validi gli accordi presi in sede di stipula e proseguire con la locazione, il contratto viene rinnovato tacitamente in modo automatico una volta trascorsi i primi 4 anni (cioè alla prima scadenza) e viene esteso per altri 4 anni senza modifiche, senza bisogno di esplicitarlo.

Contratti di locazione 3+2

Il contratto di locazione a canone concordato, detto anche 3+2, ha una durata minima di 3 anni, allo scadere dei quali si rinnova automaticamente per altri 2, a meno che non venga presentata disdetta da una delle parti tramite una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno nei tempi previsti dall’accordo.

In seguito, alla seconda scadenza, locatore e conduttore possono scegliere se rinnovare il contratto per altri due anni oppure no.

Rinnovo, costi e adempimenti

Proprio come avvenuto in occasione della prima registrazione, l’imposta per il rinnovo del contratto di locazione può essere corrisposta per la singola annualità o per l’intero periodo di durata della proroga.

L’imposta deve essere saldata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto. Come pagare?

È possibile utilizzare i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate (software RLI o RLI-web) tramite richiesta di addebito su conto corrente, oppure pagare con il modello F24 Elementi identificativi, utilizzando il codice tributo 1504 – LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI – Imposta di Registro per proroghe del contratto.

Nel primo caso, la comunicazione del rinnovo sarà inviata telematicamente, contestualmente alla richiesta di addebito.

Invece nel pagamento con modello F24 Elementi identificativi occorre anche comunicare il rinnovo del contratto di locazione all’ufficio dove è avvenuta la registrazione, presentando il modello RLI compilato.

Nel calcolo dell’imposta da versare per il rinnovo del contratto, si deve tener conto anche di eventuali adeguamenti del canone di affitto (ad esempio l’adeguamento ISTAT).