Il preliminare di compravendita è uno dei passaggi fondamentali prima dell’acquisto o della vendita di un immobile.

Vediamo perché e quali costi comporta.

Il contratto preliminare, chiamato in maniera spicciola “compromesso”, è un contratto con cui due soggetti, reciprocamente, si impegnano a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita. In poche parole, uno si impegna a comprare e l’altro a vendere un immobile.

Come dice il nome stesso, il preliminare di compravendita è di fatto un contratto preparatorio in vista dell’atto con cui avverrà il passaggio di proprietà vero e proprio, ma che deve contenere tutti gli elementi essenziali che saranno poi riportati nell’atto finale. 

In genere uno degli obiettivi del preliminare di compravendita è quello di prendere tempo: per chi compra, questo tempo servirà per reperire i soldi per acquistare l’immobile, vendendo la vecchia casa o chiedendo un mutuo in banca; ma sarà utile anche per chi vende, perché magari deve ancora liberare l’abitazione. 

Tuttavia il compromesso serve soprattutto come ulteriore garanzia e tutela, perché impegna le parti a portare a termine la compravendita stipulando il contratto definitivo e tale obbligazione vale sia per il venditore che l’acquirente, a differenza ad esempio della proposta d’acquisto immobiliare, in cui è solo il secondo a impegnarsi.

Registrare il preliminare di compravendita

Stipulare un preliminare di compravendita è molto importante soprattutto quando è previsto un tempo molto lungo tra la proposta di acquisto e l’atto notarile.

Non solo: in caso di inadempienza di una delle due parti, l’altra può chiedere risoluzione del contratto e risarcimento del danno, invocando la cosiddetta “esecuzione in forma specifica”.

Una volta sottoscritto il contratto preliminare di compravendita, questo per legge deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni; tale scadenza slitta a 30 giorni se il contratto viene redatto alla presenza di un notaio come scrittura privata o atto pubblico.

Non rispettare questi termini significa evadere il fisco, con le conseguenze che poi ne derivano.

Se il compromesso non viene registrato entro i tempi indicati, si va incontro a sanzioni che variano in base all’entità del ritardo:

• se la registrazione avviene entro 90 giorni, la sanzione sarà pari al 15% dell’ammontare dovuto;
• se la registrazione avviene entro un anno dalla scadenza, la sanzione sale al 24%;
• se il compromesso non viene registrato affatto, la somma può variare dal 120% al 240% dell’imposta dovuta.

Quali sono le imposte dovute per la registrazione?

Per la registrazione è dovuta, oltre all’imposta di bollo, l’imposta di registro nella misura fissa di 200 euro (come indicato nel Testo unico n. 131/1986), a prescindere dal prezzo della compravendita.

Come indicato sul sito dell’Agenzia delle Entrate, se il preliminare prevede caparra o acconti, è necessario versare anche l’imposta di registro proporzionale pari:

• allo 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria,
• al 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita.

Va specificato che in qualunque dei due casi l’imposta pagata con il preliminare sarà poi detratta da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita. 

Nel caso in cui l’imposta versata per la caparra e per gli acconti risulti superiore a quella di registro dovuta per il contratto definitivo, è possibile chiedere il rimborso entro tre anni dalla data di registrazione del rogito.

 Infine, su ogni copia del contratto preliminare sarà applicata una marca da bollo da 16 euro ogni 4 facciate di 100 righe.

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 A presto.