Calcolare il valore di un immobile: definire il giusto prezzo di vendita è il primo passo per un’operazione immobiliare di successo. Vediamo come fare per non sbagliare.
Quando si tratta di vendere casa, la cosa più importante da fare per calcolare correttamente il valore di un immobile in vendita è individuare il giusto valore di mercato.
Per calcolarlo è necessario moltiplicare la superficie commerciale dell’immobile per la quotazione al metro quadro e i relativi coefficienti di merito.
Una stima del valore errata può portare sia ad un prezzo troppo alto, allungando così i tempi per la vendita, oppure definire un prezzo troppo basso, svendendo del tutto la casa. Vediamo allora come fare per calcolare correttamente tutti i fattori.
Calcolare il valore di un immobile: i fattori
La superficie commerciale
Come abbiamo già anticipato, il primo fattore della moltiplicazione è proprio la superficie commerciale che include tutte le superfici coperte e ponderate, ovvero terrazze e balconi, ma anche le quote percentuali delle superfici di pertinenze e i muri perimetrali.
La situazione diventa più complessa quando all’interno dell’immobile sono presenti mansarde, soppalchi, taverne e verande:
- per la mansarda, è necessario prendere in considerazione solo il 75% della superficie se si ha un’altezza minima di 240 cm, oppure il 35% se non si raggiungono i 150 cm;
- per i soppalchi, invece, si calcola l’80% della superficie se vengono superati i 240 cm di altezza e solo il 15% nel caso non sia abitabile;
- Stessa percentuale anche per le verande. In questo caso si considera l’80% delle superfici per finiture analoghe ai vani principali e, in caso contrario, al 60%.
Il valore al metro quadro
Una volta calcolata la superficie commerciale, si calcola il valore al metro quadro, definito dall’Agenzia delle Entrate attraverso l’elaborazione periodica delle quotazioni immobiliari.
Queste vengono aggiornate ogni 6 mesi dall’OMI, l’Organizzazione del Mercato Immobiliare e tengono in considerazione la localizzazione geografica dell’immobile, le condizioni dell’edificio, la luminosità, dell’esposizione e lo stato di conservazione dell’immobile.
I coefficienti di merito
Infine, alla superficie commerciale e alle quotazioni dell’OMI vanno poi applicati i coefficienti di merito che vanno a riequilibrare il valore ottenuto dai primi due fattori, aumentandolo o diminuendolo in base allo stato locativo, all’altezza del piano, alla vista e così via.
Ad esempio, se l’abitazione è in affitto, il valore si riduce di un –20%, mentre per le case in affitto stagionale la percentuale si abbassa al -5%. In maniera analoga, il valore viene aumentato o diminuito in base allo stato in cui si trova: –10% se l’immobile è da ristrutturare, +5% se l’abitazione è ristrutturata, +10% se finemente ristrutturato, altrimenti rimane invariato se si trova in buono stato.
Lo stato locativo e lo stato di conservazione sono soltanto due dei coefficienti di merito da considerare per completare il calcolo. A questi vanno poi aggiunti la presenza o l’assenza di un impianto di riscaldamento (autonomo o centralizzato), il piano a cui si trova l’abitazione, la visuale, la vetustà dell’edificio e la luminosità.