Da commerciale ad abitativo e viceversa: quando si può modificare la funzione di un immobile? E in che modo?

Da un punto di vista urbanistico e catastale, il termine “cambio di destinazione d’uso” è utilizzato per indicare il cambiamento delle funzioni che caratterizzano una determinata unità immobiliare. 

Ad esempio, si parla di un cambio destinazione d’uso quando un immobile passa da ufficio ad abitazione residenziale.

Si tratta di un’operazione che viene effettuata non poi così raramente e che, proprio per l’importanza urbanistica e catastale che ricopre, è fortemente regolamentata e qualsiasi deviazione dalle regole stabilite costituisce un abuso edilizio (e quindi soggetta a severe sanzioni amministrative).

Vediamo allora insieme quali sono le categorie in cui si dividono le destinazioni d’uso, le modalità e le procedure da seguire. 

Cambio destinazione d’uso: le 7 categorie funzionali

Innanzitutto è necessario individuare qual è la funzione attuale dell’immobile in questione e in quale categoria questa rientra: 

1. Residenziale, che comprende qualsiasi immobile adibito ad uso abitativo.
2. Industriale ed artigianale, immobili in cui vengono svolte attività di produzione di beni o servizi, trasformazione di beni materiali, come laboratori e officine.
3. Commerciale, immobili destinati alla vendita di beni all’ingrosso o al dettaglio, anche bar, ristoranti e locali con servizi simili.
4. Turistico ricettiva, come alberghi, campeggi, ostelli.
5. Direzionale, ovvero sedi di società che forniscono servizi come banche, enti assicurativi, centri di ricerca.
6. Pubblica o di pubblico interesse, cioè immobili che costituiscono servizi pubblici, come ospedali, centri sportivi, servizi di accoglienza, parcheggi, centri sociali, servizi cimiteriali e per il culto, scuole, ecc.
7. Agricola: strutture per allevamento e la produzione agraria e vivaistica, in cui sono compresi anche gli agriturismi.

È bene sottolineare che quelle appena elencate non sono categorie catastali.

Infatti, la variazione al Catasto avverrà in un secondo momento; mentre, per ottenere il permesso per il cambio di categoria funzionale, bisogna fare riferimento all’Ufficio Urbanistico del Comune. 

Tornando al cambio di destinazione d’uso, è richiesta l’autorizzazione urbanistica soltanto nel caso in cui si decida di passare da una categoria funzionale all’altra, ovvero solo nel caso in cui il cambio effettuato sia urbanisticamente rilevante. 

Se, invece, il cambio di destinazione d’uso rimane all’interno di una stessa categoria, in generale si tratta di un’operazione sempre ammessa e non necessita di alcuna autorizzazione. 

In entrambi i casi rimane comunque obbligatorio il rispetto dei rapporti aeroilluminanti, delle prescrizioni igienico-sanitarie e delle misure minime di superficie, così come del regolamento condominiale se l’immobile (qualsiasi sia la sua destinazione d’uso) si trova all’interno di un condominio. 

Ma cosa accade se, nello stesso spazio, coesistono due attività diverse?

In queste circostanze, quella che occupa la superficie utile maggiore avrà sempre la precedenza nel definire la destinazione d’uso dell’immobile.

Ad esempio, l’agriturismo che vende i propri prodotti sarà classificato con destinazione d’uso agricola e non commerciale.

Cambio destinazione d’uso: il procedimento

Come abbiamo già anticipato, il cambio di destinazione d’uso è regolato dal DPR 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia), all’interno del quale sono indicati tutti i passaggi e le procedure burocratiche da rispettare per portare a termine questo tipo di operazione. 

Il primo passo consiste nell’individuare se il cambio di destinazione d’uso che si vuole effettuare comporta o meno l’esecuzione di opere edilizie. 

• Se il cambio richiede l’esecuzione di lavoro, allora sarà necessario disporre del permesso di costruire da parte del Comune e verificare se il piano di lavori previsto è conforme agli strumenti urbanistici in vigore. 
• Viceversa, se non sono previsti lavori, allora ci si potrà rivolgere allo Sportello Unico per l’Edilizia del Comune di riferimento e presentare la SCIA, accompagnata dall’asseverazione di un tecnico abilitato. 

Una volta esauriti questi passaggi, la pratica urbanistica sarà completata e si dovrà procedere effettuando il cambio all’ufficio al Catasto, dove verrà aggiornata la documentazione fiscale e verrà registrata la modifica (con conseguente aggiornamento dei valori catastali). 

Prima di procedere con questo tipo di operazione, è indispensabile informarsi sulle procedure e sugli adempimenti previsti nel Comune di competenza e lasciare che sia un professionista a  pianificare l’intervento, data anche la complessità dell’iter da seguire. 

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A presto!