Che funzione ha? Meglio confirmatoria o penitenziale? Quando viene restituita?

Ecco tutto quello che c’è da sapere sulla caparra nell’acquisto di un immobile.

Sai cosa si intende per caparra?

In ambito immobiliare, è la somma di denaro che l’acquirente versa in seguito alla proposta di acquisto di un immobile per dare concretezza alla sua intenzione di comprare la casa ad un determinato prezzo.

Di solito si tratta di una cifra intorno al 10%-20% del prezzo di acquisto, ma non c’è una vera e propria regola che definisca l’ammontare con esattezza. 

L’assegno non trasferibile intestato al venditore viene consegnato all’agente immobiliare e la somma resta “bloccata” per tutta la durata di validità della proposta di acquisto.

Poi se la proposta viene rifiutata, l’assegno viene restituito all’aspirante acquirente; se invece viene accettata viene trasferito al venditore, procedendo con la stesura del contratto preliminare (o compromesso).

A questo punto la caparra svolge anche un’altra funzione molto importante: quella di garanzia in caso di inadempimento.

Infatti qualora una delle parti si rifiutasse di stipulare il contratto definitivo senza giustificato motivo, l’ordinamento riconosce all’altra parte il diritto di richiedere il recesso dal contratto e avvalersi della caparra, trattenendola o esigendo il doppio.

Infatti:

– se è l’acquirente a ritirarsi, perde la caparra e non può pretendere ulteriori risarcimenti da parte del venditore;

– se a ritirarsi è il venditore, deve versare all’acquirente il doppio della caparra.

La caparra confirmatoria e penitenziale

Quando sottoscrivi una proposta di acquisto o un compromesso, fai attenzione al tipo di caparra che stai versando, perché il nostro ordinamento ne prevede due:

– Quella confirmatoria, la più utilizzata, rappresenta lo strumento più efficace per assicurare un risarcimento alla parte che viene “lesa” dall’inadempimento contrattuale.

Come abbiamo anticipato, se la vendita non si conclude per responsabilità dell’acquirente, il venditore può trattenere la caparra; in caso di responsabilità del venditore, l’acquirente ha il diritto di chiedere la restituzione del doppio della somma versata, ma non è tutto!

Infatti quando la caparra è confirmatoria, in base all’articolo 1385 del Codice Civile la parte adempiente potrà chiedere alla parte che si ritira dall’acquisto addirittura l’esecuzione del contratto. 

In altre parole, il venditore che si ritira potrebbe essere costretto dal giudice a trasferire comunque la proprietà della casa o il compratore ad acquistare nonostante il suo ripensamento.

– Al contrario, per l’inadempimento di un contratto con caparra penitenziale (art. 1386 del Codice Civile), non è previsto alcun tipo di  risarcimento dei danni né l’esecuzione forzata, visto che la caparra ha la sola funzione di corrispettivo del recesso: la parte inadempiente perderà o dovrà solamente restituire il doppio della somma ricevuta.

Tutto questo vale esclusivamente se il preliminare è stato regolarmente registrato all’Agenzia delle Entrate.

 La caparra quando si perfeziona la vendita

La caparra è un costo aggiuntivo per chi acquista?

No, non lo è, perché se il procedimento della compravendita si conclude normalmente secondo gli accordi presi, la somma pagata come caparra viene scalata dal prezzo finale.

È importante comunque segnalare sempre se il denaro versato vale come caparra o come acconto prezzo.

Come vedi comprare casa è un’operazione che richiede attenzione, perché ci sono tanti aspetti da considerare.

Se vuoi la certezza che il tuo progetto immobiliare vada a buon fine, lascia che sia un esperto del settore a guidarti e contatta l’Agenzia Immobiliare La Fortezza!

 A presto