Conduttore e locatore possono subentrare in un contratto di locazione già registrato? Quali sono le spese da sostenere?
Il subentro nel contratto di locazione è un’operazione che consente la sostituzione di una delle parti firmatarie dell’accordo, attraverso l’ingresso di un nuovo soggetto che acquisisce gli stessi diritti e doveri di quello precedente.
Si tratta di una procedura piuttosto diffusa, che permette di gestire in modo corretto il cambiamento dei contraenti di un contratto di affitto già registrato.
Questo accade, ad esempio, se un inquilino deve trasferirsi altrove per lavoro ed ha necessità di lasciare in breve tempo l’appartamento così, per evitare di pagare i mesi rimanenti, trova qualcuno disposto a subentrare al posto suo all’interno del contratto.
Vediamo allora in cosa consiste il subentro, chi può effettuarlo, quali sono i costi da sostenere e le modalità di versamento.
Subentro e cessione: le differenze
Innanzitutto, prima ancora di spiegare in che cosa consiste, è bene sottolineare che, erroneamente, il termine “subentro” viene spesso utilizzato come sinonimo di cessione.
In realtà, si tratta di due cose diverse tra loro:
- La cessione di un contratto avviene quando una delle due parti viene sostituita in maniera volontaria;
- Il subentro, invece, consiste nell’entrata automatica di un nuovo soggetto (locatore o conduttore) a seguito di circostanze che non dipendono dalla volontà delle parti.
Ricordiamo che quest’ultima casistica è applicabile purché sia ammessa dall’accordo stesso e comporta il pagamento dell’imposta di registro, a meno che la sostituzione non sia ex lege.
Vediamo meglio tutti i dettagli.
Subentro nel contratto di locazione: le spese da sostenere
Come anticipato, il subentro in un contratto di locazione comporta il pagamento dell’imposta di registro, il cui importo cambia a seconda delle condizioni previste dal contratto stesso:
- se l’accordo non prevede un corrispettivo per il recesso o per il subentro, si dovranno pagare 67 euro;
- se, invece, l’accordo prevede un corrispettivo, occorre corrispondere il 2% della somma pattuita, con un valore minimo di 67 euro.
Ci sono però alcuni casi in cui il versamento non è dovuto: si tratta dei casi di subentro automatico (anche detti ex lege), ovvero quando la sostituzione del soggetto locatore o conduttore si verifica per degli eventi imprevisti, senza la volontà delle parti.
Ciò si verifica solitamente in caso di decesso del locatore o del conduttore, di separazione coniugale o di alienazione a terzi della proprietà oggetto del contratto di locazione.
A chi competono le spese di subentro?
Stabilito quindi che il subentro ha un costo, è lecito domandarsi su chi gravano le spese da sostenere: in linea generale queste sono a carico del nuovo inquilino che prende il posto del precedente, ma ci possono essere alcune eccezioni alla regola (ad esempio, il contratto può prevedere una ripartizione della spesa tra subentrante e subentrato).
Affinché il subentro sia efficace, il versamento deve necessariamente avvenire entro 30 giorni dall’ingresso del nuovo inquilino, utilizzando il modello F24 Elide (elementi identificativi) reperibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate.
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