Donazione immobiliare, cosa cambia nel 2024?

La Legge di Bilancio 2024 cambia le regole della donazione immobiliare. Scopri tutte le novità e come queste avranno effetto sul mercato immobiliare.

Il patrimonio immobiliare italiano vive da diversi anni una situazione piuttosto particolare, con una fetta sempre più ampia di case, appartamenti, ville e terreni che giace immobilizzata, quasi come paralizzata.

La causa di tanta staticità ha un nome ben preciso: la donazione immobiliare.

Adesso però, qualcosa sta per cambiare grazie all’arrivo della Legge di Bilancio 2024 e di una riforma che potrebbe rimettere finalmente in moto l’ingolfato motore delle donazioni immobiliari.

Analizziamo nel dettaglio le modifiche previste.

L’intoccabile tutela degli eredi legittimari

Nel nostro ordinamento, gli eredi legittimari (quindi coniuge, figli o ascendenti) godono da sempre di una tutela particolarmente forte sui beni del defunto.

Ad essi è riservata per legge una quota intangibile del patrimonio, la cosiddetta “quota legittima”, che il titolare stesso non può in alcun modo intaccare con atti come donazioni o lasciti testamentari.

Questo sistema, se da un lato protegge gli eredi più stretti, ha però degli effetti distorsivi sul mercato immobiliare.

Questo perché quando un bene viene donato, la legittima degli eredi ne risulta proporzionalmente lesa.

Di conseguenza, costoro possono agire sia verso il donatario che verso terzi acquirenti per ottenere la restituzione del bene, al fine di ricostruire l’integrità della massa ereditaria.

Il risultato però è che gli immobili provenienti da donazioni sono di fatto dei beni “contesi”, la cui piena proprietà è incerta e rivendicabile. Acquistarli risulta quindi rischioso, perché il bene potrebbe essere reclamato dagli eredi anche a distanza di anni, rendendo così l’immobile difficilmente commerciabile.

In sostanza, il sistema di tutela dei legittimari, per quanto con intenti meritevoli, ha finito per paralizzare la libera circolazione di una buona fetta del patrimonio immobiliare italiano, sottraendolo al mercato.

Ma la riforma in arrivo mira finalmente a sbloccare questa situazione.

Donazione immobiliare, la svolta: acquirenti tutelati per rilanciare il mercato

Infatti, il Disegno di Legge Bilancio 2024, attualmente in discussione in Parlamento, contiene importanti modifiche al Codice Civile volte a rilanciare proprio la circolazione dei beni immobili provenienti da donazione.

In particolare, l’articolo 563 viene radicalmente riscritto: mentre prima l’erede leso poteva agire sia verso il donatario che verso il terzo acquirente, ora potrà rivalersi solo nei confronti del primo.

In questo modo, l’acquirente che ha acquistato l’immobile donato è salvo e non può essere chiamato a restituire il bene in quanto i legittimari potranno agire soltanto nei confronti del venditore-donatario.

Queste modifiche mirano a rassicurare gli acquirenti, tutelandosi da azioni di rivendica da parte di eredi legittimari, con l’obiettivo di sbloccare il mercato delle donazioni immobiliari, rendendole maggiormente appetibili agli occhi di compratori e istituti di credito.

Il regime transitorio

Come accade spesso, il passaggio dal vecchio al nuovo regime delle donazioni immobiliari verrà gestito attraverso norme transitorie volte ad evitare eccessive retroattività.

In particolare, la riforma si applicherà solo alle successioni aperte dopo la sua entrata in vigore.

Per quelle precedenti, la vecchia normativa resterà in vigore, ma con alcuni paletti temporali: gli eredi legittimari potranno agire verso terzi acquirenti solo se hanno già trascritto la domanda di riduzione, o se lo faranno entro 6 mesi dall’entrata in vigore della riforma.

Trascorso questo periodo, anche per le successioni già aperte si applicherà la nuova disciplina.

Nel frattempo che questa modifica venga approvata e resa ufficiale, inizia a cercare la casa a Pisa giusta per te, senza necessariamente precludere le proprietà oggetto di donazione.