Detrazioni fiscali: a chi spettano in caso di trasferimento dell'immobile?

Le detrazioni fiscali per i lavori di ristrutturazione edilizia sono legate all’immobile. Cosa succede in caso di vendita, donazione, usufrutto, locazione o successione?

Vediamo le situazioni possibili.

I Bonus Casa 2019 permettono di recuperare buona parte delle spese sostenute per lavori di varia natura su un immobile di proprietà.

Già nel nostro articolo relativo alle guide aggiornate sugli incentivi per ristrutturazione e acquisto di mobili ed elettrodomestici efficienti abbiamo avuto modo di specificare che le spese si potranno detrarre nel modello 730 e che il rimborso Irpef viene riconosciuto in 10 rate annuali di pari importo.

La circolare n. 7/E/2018 dell’Agenzia delle Entrate evidenzia che le detrazioni fiscali a seguito dei lavori di ristrutturazione edilizia sono legate all’immobile e non al soggetto. Ecco cosa comporta questa definizione e quali situazioni possono presentarsi.

In caso di vendita dell’immobile.

Se nell’arco dei 10 anni l’immobile oggetto della ristrutturazione viene venduto, normalmente la detrazione fiscale viene trasferita all’acquirente nella quota non ancora utilizzata da chi ha sostenuto le spese.

Le parti però possono accordarsi in modo diverso in sede di compravendita: venditore e compratore infatti hanno la facoltà di decidere che sia il precedente proprietario ad usufruire dello sconto Irpef.

In questo caso non è sufficiente indicare l’accordo nel preliminare di vendita: dovrà essere specificato nell’atto definitivo di compravendita oppure in una scrittura privata autenticata.

Se invece la vendita non riguarda l’intera proprietà ma solo una quota dell’immobile, la detrazione non può essere trasferita all’acquirente.

In caso di donazione e usufrutto.

Se l’immobile viene donato valgono le stesse condizioni che abbiamo descritto per la compravendita.

Infatti, nella donazione, la titolarità del diritto di proprietà passa al nuovo proprietario e con questa anche il diritto alla detrazione fiscale delle spese precedentemente sostenute.

Invece, in caso di costituzione del diritto di usufrutto, le quote di detrazione non fruite non si trasferiscono all’usufruttuario, bensì al nudo proprietario.

Quando le spese sono state sostenute da inquilini o comodatari.

Quando un immobile è dato in locazione, di norma i lavori di ristrutturazione vengono fatti eseguire e pagati dal proprietario.

Infatti, spettano a quest‘ultimo la manutenzione straordinaria, il rifacimento dei locali e degli impianti.

Al contrario, le spese di manutenzione ordinaria sono a carico dell’inquilino.

Può succedere, però, che il conduttore voglia eseguire dei lavori di manutenzione straordinaria che al proprietario non interessano e se questo non è disponibile ad effettuarli, l’inquilino dovrà accollarsi i costi relativi e, anche dopo la risoluzione del contratto di locazione, sarà lui a beneficiare delle detrazioni.

In caso di successione.

In caso di decesso dell’avente diritto, la detrazione fiscale che ancora non ha trovato accoglimento nelle dichiarazioni dei redditi presentate, viene trasferita per le restanti quote all’erede che conserva la “detenzione materiale e diretta dell’immobile”.

Sarà importante quindi analizzare l’ultima dichiarazione dei redditi e verificare fino a quale quota detratta si è giunti.

Se gli eredi sono più di uno, la detrazione verrà ripartita in parti uguali solo nel caso in cui nessuno usufruisca effettivamente dell’abitazione.

Il requisito per la fruizione del beneficio permane fino a quando si avrà la detenzione od il possesso dell’immobile nell’orizzonte temporale delle rate o periodi di imposta ancora da poter sfruttare.

Se l’immobile ricevuto per successione è concesso in locazione a terzi, le quote non ancora utilizzate saranno “congelate” fino al termine del contratto, mentre verranno perse nel caso di vendita a terzi.

Quando si tratta di effettuare un’operazione immobiliare, ci sono molti aspetti da gestire con attenzione.

Per non trascurare niente, la scelta migliore è quella di affidarsi alle competenze di un professionista del settore.

Il tuo agente immobiliare sarà in grado di offrirti una consulenza utile in ogni fase della compravendita e ti darà la serenità di realizzare il tuo progetto in modo sicuro.