Diritto di prelazione sugli immobili: come funziona?

Scopri quando puoi far valere il diritto di prelazione per acquistare prima degli altri una casa o un locale commerciale.

Sapevi che, prima ancora di mettere in vendita un immobile, devi controllare la presenza (o meno) del diritto di prelazione?

Quando si parla di diritto di prelazione si fa riferimento alla facoltà di essere preferiti ad altri soggetti nell’acquisto di un determinato bene e, nel caso degli immobili, questo significa che, nel caso in cui il proprietario decida di vendere, chi gode di questo diritto deve essere interpellato prima di tutti.

Si tratta quindi di un vero e proprio diritto potestativo che obbliga il proprietario dell’immobile a preferire il titolare del diritto rispetto ad eventuali altri soggetti terzi interessati all’acquisto.

Scopriamo in quali casi è previsto il diritto di prelazione e quando questo può essere applicato.

Quando si ha diritto di prelazione?

Come precisato dall’art.732 del Codice Civile, il diritto di prelazione sussiste in alcuni casi specifici e si divide in due categorie principali:

la prelazione legale, stabilita a tutela di alcune categorie come coeredi, conduttori, confinanti di terreni e così via;
la prelazione volontaria, ovvero frutto di un accordo tra le parti.

Ad esempio, la prelazione legale spetta ai coeredi in caso di immobili ereditati, allo Stato in caso di alienazione di beni di interesse storico, artistico o archeologico, o al coltivatore diretto nel caso delle vendita di un terreno.

Quella volontaria, invece, si verifica quando c’è un accordo tra le parti (detto, appunto, patto di prelazione) inserito all’interno del contratto di compravendita o di locazione.

In entrambi i casi, il proprietario dell’immobile ha il dovere di notificare la volontà di vendere al titolare del diritto.

Se questa volontà non viene comunicata tramite ufficiale giudiziario, il titolare del diritto può agire legalmente ed invalidare l’eventuale vendita fatta al miglior offerente.

Soltanto una volta notiziato, il soggetto beneficiario potrà decidere se esercitare o meno il suo diritto.

Nel caso in cui decida di non esercitarlo, il proprietario sarà libero di vendere il bene al terzo acquirente, con conseguente estinzione del diritto di prelazione.

Diritto di prelazione: le varie casistiche

Diritto di prelazione su immobili ereditati

Un tipico caso di prelazione legale è quello tra coeredi possessori di quote di uno stesso immobile ricevuto in eredità.

Se uno di questi decide di vendere la sua quota, gli altri eredi hanno un diritto reciproco di prelazione, dovendo essere interpellati e preferiti a terzi estranei alla successione.

Diritto di prelazione su immobili ad uso abitativo o commerciale locati

Un altro campo di applicazione tipico è quello degli immobili residenziali e commerciali locati.

In questo caso, l’inquilino può esercitare il diritto di prelazione se, alla prima scadenza contrattuale, il locatore decide di vendere l’appartamento, sempre che il conduttore non possieda altre abitazioni in proprietà, oltre a quello adibito a propria abitazione principale.

Una volta ricevuta la comunicazione della volontà di vendita, l’inquilino ha tempo 60 giorni per comunicare le proprie intenzioni al locatore e, se interessato, altri 30 giorni per versare il prezzo di acquisto.

Le stesse regole valgono anche per i locali commerciali affittati.

Diritto di prelazione agraria

In caso di vendita di un fondo agricolo, l’affittuario del fondo messo in vendita o il proprietario del fondo confinante possono esercitare il diritto di prelazione agraria che consiste nell’essere preferiti a potenziali terzi acquirenti nell’acquisto di un fondo agricolo.

In ogni caso è bene rivolgersi a dei professionisti di settore in grado di analizzare la situazione e suggerirti i passi da compiere per portare al termine la vendita del tuo immobile senza intoppi.